Trwa ładowanie proszę czekać ...

Opole – charakterystyka rynku nieruchomości.

17 maja 2017

Na średnią cenę nieruchomości w danym regionie ma wpływ wiele czynników gospodarczych, demograficznych, geograficznych i innych. Przyjrzyjmy się zatem, jak to wygląda w przypadku miasta Opola.

Przede wszystkim, miasto jest stolicą regionu, skutkiem czego stanowi ono również centrum gospodarcze, kulturalne oraz administracyjne. Opole jet miastem powiatowym, położonym na Nizinie Śląskiej, a dokładnie - w mezoregionie Pradolina Wrocławska i Równina Opolska. Miasto w okresie powojennym przeszło swoistą rewolucję, bowiem do roku 1945 znajdowało się pod władaniem Niemiec, a już 5 lat później zostało mianowane stolicą polskiego województwa. Tak gwałtowne przemiany miały oczywiście wpływ i na rynek mieszkaniowy miasta i na jego strukturę demograficzną. Obecnie populacja Opola liczy około 1010,2 tys. osób, co plasuje miasto 16 pozycji w kraju pod względem liczebności mieszkańców. Należy jednak zauważyć, że liczba ta wykazuje lekki trend malejący, bowiem ilość mieszkańców miasta zmniejsza się o ok. 0,5 proc rocznie. Jest to skutkiem zarówno ogólnopolskich trentów emigracyjnych młodych Polaków, jak i faktu, że miasto wykazuje najniższy w Polsce współczynnik dzietności, który w 2011 roku wyniósł 1,08. Prognozy na lata 2008-2035 zakładają wzrost liczby ludności w wieku poprodukcyjnym, z obecnych 17 proc do 27 proc na koniec 2035 roku.

W ubiegłym roku w Opolu odnotowano stopę bezrobocia wynoszącą 14 proc., co stanowi 8 miejsce w skali całego kraju. Natomiast średnie wynagrodzenie wzrosło w stosunku do poprzedniego roku o 4,1 proc.

W województwie opolskim, podobnie, jak w wielu innych regionach Polski, typowym, choć niepokojącym zjawiskiem jest emigracja. Szacuje się, że za granicę wyjechało ok. 107,9 tys. osób w wieku produkcyjnym. Najpopularniejsze kierunki emigracji stanowiły Niemcy (40,6 proc. ogółu emigrantów z regionu), Wielka Brytania (7,3 proc.) oraz Holandia (6,2 proc.).

 

Duży wpływ na poziom ogólnej atrakcyjności miasta ma obecność atrakcji turystycznych jak np. słynny Amfiteatr, w którym od lat odbywa się festiwal polskiej piosenki. Być może więc Opole wyjdzie obronna ręką z impasu i niekorzystne trendy ulegną odwróceniu. Ma w tym dopomóc również rządowy projekt Mieszkanie dla Młodych. Program MdM, powołany w 2014 roku, ma za zadanie ułatwienie zakupu pierwszego lokum rodzinom, spełniającym ustalone przez rząd kryteria, między innymi kryterium wiekowe, według którego przynajmniej jedno z małżonków powinno mieć mniej, niż 35 lat. Program polega na dofinansowaniu ze środków państwowych zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym, a także na udzieleniu wsparcia finansowego przy spłacie części kredytu. Poza kryterium wiekowym, beneficjent programu musi spełniać także inne wymagania. Według mich, aby skorzystać z dofinansowania, nie można być wcześniej właścicielem mieszkania lub domu, ani też posiadać mieszkania komunalnego. W programie nie mogą również brać udziału osoby, które są właścicielami lub współwłaścicielami budynku, jeśli w przypadku zniesienia tej własności udział tych osób obejmowałby minimum jeden lokal mieszkalny. Dla poszczególnych województw zostały przyznane odpowiednie limity subwencji; dla woj. opolskiego, kwota ta wyniosła 4207 zł za m².

Specyfika rynku mieszkaniowego w Opolu sprawia, że przeważa tak zwany rynek kupującego. Jest to spowodowane głównie duża liczbą nieruchomości, warunkami kredytowania, ustalanymi przez banki, a także brakiem alternatywnych źródeł finansowania. Duży wpływ na rozwój sytuacji ma zapewne rosnący poziom bezrobocia oraz stosunkowo niski poziom oszczędności i niskie dochody. Na ten obraz nakłada się również wspomniana powyżej, zmniejszająca się populacja Opola. Wszystko to sprawia, że osoba kupująca nieruchomość nie musi śpieszyć się z decyzją, a nawet może celowo wstrzymać się z transakcją, licząc na spadek cen.

W Opolu, najbardziej perspektywicznym rynkiem zbytu, jeśli chodzi o nieruchomości, są osoby powracające z emigracji, tym bardziej, że są to osoby, których nie odstraszają ceny nieruchomości i które mogą pozwolić sobie na zakup lokum o wysokim standardzie.