Trwa ładowanie proszę czekać ...

Analiza wpływu cech rynkowych nieruchomości gruntowych w Raciborzu na podejmowane decyzje.

17 maja 2017

W okresie od 2011 do 2013 roku w mieście Racibórz odnotowano 70 transakcji nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, które były przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Liczba ta stanowi 43,21 proc. wszystkich zanotowanych w tym okresie transakcji na rynku nieruchomości niezabudowanych w Raciborzu. Szczegółowa analiza kształtowania się średnich cen metra kwadratowego w omawianym okresie pozwoliła wyłonić kilka cech, decydujących o cenie rynkowej danej nieruchomości. Należy podkreślić, iż cechy te zostały określone na podstawie analiz dokonanych transakcji, a także rozmów przeprowadzonych z biegłymi i pośrednikami w obrocie nieruchomościami. Wnioski z przeprowadzonych analiz pokazują, że na cenę nieruchomości niezabudowanej mają wpływ przede wszystkim następujące czynniki:

-Lokalizacja. Jako dobrą lokalizację na terenie Raciborza uznaje się rejony: miasto Racibórz, Starawieś, Bosac, Ocice Górne Studzienna oraz Ostróg. Nieco gorszą lokalizację posiadają nieruchomości usytuowane w Brzeziu oraz Markowicach, natomiast za złą lokalizację należy uznać działki, położone w rejonach – Miedonia, Płonia oraz Sudół.

-Kształt oraz rozmiar nieruchomości. Najbardziej pożądane na rynku są nieruchomości o kształcie regularnym, możliwie zbliżonym do kwadratu. Pod względem zajmowanej powierzchni, najlepszą wielkością jest rozmiar w granicach od 600 mkw do 1200 mkw . Za najgorzej rokujące pod względem cenowym nieruchomości uznaje się działki o kształcie nieregularnym, szczególnie, jeśli występuje znaczna dysproporcja w długości poszczególnych boków, a także nieruchomości o powierzchni poniżej 300 mkw lub powyżej 2400 mkw.

-Uciążliwości oraz ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Pod tym względem największą popularnością cieszą się działki, nie posiadające uciążliwości oraz ograniczeń, a więc nie sąsiadujące z dużymi zakładami przemysłowymi, drogami, ani torowiskami kolejowymi czy tramwajowymi. Przeciętną popularnością cieszą się nieruchomości o umiarkowanym natężeniu uciążliwości oraz te, w których występują jedynie niewielkie ograniczenia co do korzystania z nieruchomości. Za najgorsze lokalizacje uznano działki, sąsiadujące z dużymi zakładami przemysłowymi, drogami i innymi obiektami, generującymi znaczny hałas lub zadymienie. Do tej kategorii zalicza się również działki położone na terenach zalewowych.

-Dostępność komunikacyjna. Za działki z dobrą dostępnością uznaje się te, posiadające bezpośredni wjazd z drogi asfaltowej. Nieco gorszą dostępność posiadają nieruchomości z dojazdem droga utwardzoną, natomiast za złą – działki pozbawione bezpośredniego dojazdu.

-Sąsiedztwo i otoczenie. Za dobre sąsiedztwo uznaje się bliskość terenów rekreacyjno – wypoczynkowych, a także punktów usługowych i handlowych oraz użyteczności publicznej, takich, jak szkoły i przedszkola. Pożądanym sąsiedztwem jest również niska zabudowa jedno- lub wielorodzinna. Za przeciętnie dobre sąsiedztwo uznawana jest podobna zabudowa mieszkaniowa, przy jednoczesnym braku punktów handlowych i usługowych oraz miejsc użyteczności publicznej. Złe sąsiedztwo stanowi brak podobnej zabudowy mieszkaniowej, punktów handlowych, usługowych i miejsc użyteczności publicznej, a także nieestetycznie zagospodarowane otoczenie.

Jeżeli chodzi o wagę poszczególnych cech rynkowych i ich wpływ na podejmowanie decyzji, sytuacja przedstawia się następująco: największe znaczenie, bo aż 35 proc., posiada lokalizacja. Nieco mniejsze (30 proc.) - kształt i wielkość działki. Z kolei dostępność komunikacyjna i występowanie uciążliwości oraz ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości stanowią po 10 proc. wagi w podejmowaniu decyzji, natomiast nieco więcej (15 proc.) posiada bezpośrednie sąsiedztwo.